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今年截至5月中旬，中國各大證券公司從債券銷售所獲得的收入，已經達到2015年全年的一半以上，中國迅速發展的債券市場正在重塑亞洲格土地貸款利率局。

中國在岸市場發行量急增，意味?國際競爭對手的代價有所增加，因為它們沒有在岸交易的許可；今年至今中資機構在大型證券公司的費用池中佔25%，遠高於5年前的6%。同期海外銀行所佔份額減半，降至不到20%，這種排名的變化很大程度上是中國債券市場快速發展的結果，這個市場的規模已經是世界第三大，僅次於美國和日本。隨?企業尋求比銀行貸款成本更低的融資，公司債券發行的增長速度甚至超過了中國整體信貸增長。

公司債發行增速快

按債券銷售費用的收入排名，中資機構今年在前20家金融機構中佔了9家，至今收入4.5億美元，去年全年則為7.97億美元。雖然債務交易所涉及的費用與股票發行相比，只佔一小部分，但它們對承銷機構來說是打通關係的重要方式，海外銀行從債券銷售所得的收入為3.17億美元，去年則為10.3億美元，它們受到中國以外債券發行需求的放緩所拖累。今年亞太地區其他地方的公司債券發行量比2015年同期低了大約33%，中國企業在岸債券的發行量比去年同期水平則高出50%以上。

據相關資料顯示，在岸債券交易對承銷機構而言不如離岸發行那麼有利可圖，離岸交易往往規模更大土地貸款利率，且一般由中資和國際機構聯合牽頭。貸款利率偏低也鼓勵中資企業利用本地債市，而不選擇向銀行貸款。根據央行的數據，第一季度各種年期的銀行貸款，其加權平均利率為5.7%。相比之下根據中國主要債券結算機構的數據顯示，同期10年期AAA級企業債券的收益率平均只有3.8%，對於年期較短的債券，這種融資方式的成本更低。這樣所帶來的結果，我們可由央行的數據看到，2015年企業總體新增淨外部融資中，債券的份額升至19%，而2013年的這個比例只有10%而已。 ■美聯金融集團高級副總裁 陳偉明\

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央行降息、信貸土地貸款利率管制取消，凍結已久的房市景氣似乎終於出現一線生機，政策鬆綁究竟是否真是房市特效藥？過去的房市榮景還有沒有可能再次出現？一起來聽聽業界專家怎麼說！
文/黃竹君、莊亞築、張雅雲、劉亞涵
甲桂林廣告副總經理周智柔
周智柔 「置產族重回市場，商辦前景看好。」
台灣房地產市場基本面是好的，只是受限於政策打壓，造成房市上一波低迷。隨著「青年安心成家購屋優惠貸款」最高申貸額度由原先500萬元上調至800萬元，加上央行解禁，幾項鬆綁政策讓近期房市逐步加溫，尤其是房貸解禁，讓原本消失匿跡的置產族重回市場，雖然熱度沒有回到最高點時期，但很多敏感的客戶，最近已經開始出籠議價。從4月初起，各案場應該都可以明顯感受到買氣回升，不論是來人或成交都比央行解禁前多了快一倍。
另外值得注意的是，金管會將全面檢討住宅放款計算資本適足率，目前依現行規定，銀行辦理住宅放款計算資本適足率時土地貸款利率，在自用、非自用住宅部分，分別適用45%、100%的風險權數，比起國際上通用35%的比率來看嚴格不少。未來若是相關法規鬆綁，不但銀行土地貸款利率可承作業務將增加，有助增資壓力減少外，也將讓有意買房的民眾增加貸款成數，長期來看，將慢慢加熱房市。
目前台灣整體經濟不好，考量到房地產對GDP有貢獻，加上之前因為打房政策，導致去年購買海外地產的金額非常高，隨著馬政府將相關政策逐漸鬆綁，加上蔡英文的政策中並沒有打房計畫，未來房地產市場後市看好。至於下一波段什麼樣的產品漲幅最高？我認為應該是商辦。以之前的經驗來看，開放自由行讓店面帶來一波漲幅，隨著貨貿即將過關，接下來直接受惠的應該就是商辦產品。

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【經濟日報專訊】金管局數據顯示，4月份平均供樓年期跳升至310個月（25.83年），按月急增6個月，為該數據10個月以來高位，逼近2015年2月的312個月（26年）歷史高位。
業界人士指出，面對加息周期逼近，若香港跟隨美國加息，供款壓力增加，實力較弱買家的還款緩衝期不足，隨時未能負擔被迫斷供。
樓價?升多年，去年第4季起才回落。綜合近5年相關數據發現，自2014年起，平均還款期已衝破300個月（25年），至2015年2月一度至312個月（26年）高位。同月金管局推第7輪逆周期措施，長還款期情況有所改善。
倘加息2厘 月供款增逾2成
分析認為，近期經濟環境明顯轉差，失業率略升至3.4%，建造業、旅遊相關行業更升穿5%，加上銀行、建築師行減薪，整體收入水平回落，即使有意入市的買家，亦傾向較長還款年期（多於25年），亦減輕供樓負擔。
延長按揭年期表面上有利減輕上車客短期供款壓力，但在加息周期卻會增加額外供款支出，而貼近30年還款期上限，買家缺乏緩衝。
假設尚餘貸款為300萬元，還款期25年，以息口2.15厘計，每月供款額本為1.3萬元，若未來幾年加息2厘，利率為4.15厘，每月供款將增24%至1.6萬元，以家庭月入3萬元計，供樓負擔比率將由43%增至54%，供款壓力大增。
屆時若承按人將年期延長至30年，同樣以息口4.15厘計算，月供只會增加13%，供樓負擔比率亦維持在5成以下。由此可見，若上車客在入市時已經將按揭年期提高至30年上限，日後加息時便不能夠透過延長還期款，紓緩供款增加壓力。
加息周期難料 宜設調整空間
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣稱，若還款期偏長貼近30年臨介點，加息周期展開，息口遞增，加長還款時間的緩衝空間有限，銀行將要求增每月供款額，實力弱者可能負擔不到而拖欠還款，影響信貸紀錄，甚至斷供。
本港按息曾有逾10厘紀錄，現雖設壓力測試及收緊按揭成數等安全網，惟經濟環境及加息周期長短難以預測，故按揭成數、還款期及供款與收入比例（Debt To Income Ratio，簡稱DTI）宜設彈性調整空間為上。

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